Propiedad Privada: qué cambia en los alquileres y cómo serían los desalojos exprés
El Senado dio media sanción al proyecto impulsado por el oficialismo. La iniciativa modifica reglas sobre alquileres, desalojos, expropiaciones, escrituras digitales y regularización dominial.
El proyecto de Ley de Propiedad Privada que obtuvo media sanción en el Senado propone cambios en distintas áreas vinculadas con los inmuebles. Entre los principales puntos aparecen nuevas reglas para los procesos de desalojo, modificaciones al régimen de expropiaciones, digitalización de documentación y cambios en la regularización dominial.
Para los contratos de alquiler, uno de los aspectos centrales es que se mantienen los 10 días corridos para intimar al inquilino por falta de pago cuando se trate de una vivienda antes de iniciar una demanda de desalojo. El texto original contemplaba reducir ese plazo a tres días, pero esa modificación fue eliminada durante el tratamiento en comisión.
QUÉ PASARÍA CON LOS DESALOJOS
La iniciativa busca agilizar los procesos de restitución de inmuebles en determinados casos. Esto alcanzaría a situaciones de incumplimiento contractual, tenencias precarias e intrusiones, de acuerdo con los alcances previstos en el proyecto.
Sin embargo, la reforma no modifica el proceso penal de las usurpaciones . Según explicó Enrique Abatti (h.), abogado especialista en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), la usurpación continúa siendo un delito contemplado en el artículo 181 del Código Penal.
El especialista señaló que el proyecto modifica el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y que alcanza los procesos de desalojo de locatarios, sublocatarios, tenedores precarios e intrusos.
También aclaró que el Código Procesal Civil y Comercial tiene aplicación en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que las provincias cuentan con sus propios regímenes procesales. El proyecto, en ese sentido, invita a las jurisdicciones a adecuar sus respectivas normas.
ALQUILERES: QUÉ PASA SI HAY DEUDA
En los alquileres destinados a vivienda, el propietario debería intimar previamente al inquilino y otorgarle 10 días corridos para regularizar la deuda antes de avanzar con una demanda de desalojo.
Para locales comerciales, oficinas, depósitos y otros destinos, el plazo podría establecerse libremente en el contrato, según lo que acuerden las partes.
El proyecto también contempla que, una vez cumplido el plazo correspondiente o finalizada la relación contractual, el inquilino debe restituir el inmueble. Ante un incumplimiento, el propietario podría iniciar la acción de desalojo, que debería tramitar mediante el procedimiento más breve previsto por la legislación.
Además, las notificaciones podrían efectuarse tanto en el domicilio constituido en el contrato como mediante correo electrónico , siempre que haya sido establecido como medio de comunicación.
Otro punto establece que el propietario no podría negarse a recibir las llaves del inmueble , aunque conservaría la posibilidad de reclamar posteriormente las obligaciones pendientes.
QUÉ DICEN PROPIETARIOS E INQUILINOS
Desde el sector de propietarios, Abatti consideró que una eventual reducción de los tiempos judiciales podría modificar las condiciones con las que actualmente se celebran algunos contratos.
Según sostuvo, procesos más simples y breves podrían llevar a que los propietarios reduzcan los requisitos que exigen para alquilar una vivienda, lo que, desde su perspectiva, beneficiaría tanto a locadores como a inquilinos que cumplen con sus obligaciones.
Desde una posición contraria, Inquilinos Agrupados rechaza la reforma . Su referente, Gervasio Muñoz, sostuvo que el proyecto podría profundizar los conflictos habitacionales y cuestionó que las modificaciones vinculadas con las locaciones estén orientadas principalmente a acelerar los desalojos.
Muñoz afirmó que los cambios podrían reducir las posibilidades de defensa de los inquilinos y consideró que, ante dificultades económicas o laborales que generen atrasos en el pago, el desalojo podría convertirse en una amenaza más cercana.
CAMBIOS EN LAS EXPROPIACIONES
La reforma también modifica aspectos relacionados con las expropiaciones.
El proyecto establece que la declaración de utilidad pública deberá realizarse de manera específica, restrictiva y concreta , identificando el objetivo que se busca alcanzar. Además, la expropiación deberá resultar idónea, necesaria y proporcional para cumplir con esa finalidad.
Respecto de las indemnizaciones, se establece que deberán contemplar el valor objetivo del bien tomando como referencia su valor de mercado cuando sea posible determinarlo.
El texto también fija condiciones para el reconocimiento del lucro cesante y establece que, en determinados casos, no podrá superar el 30% del valor del daño emergente , salvo que el expropiado pueda demostrar una afectación superior.
A su vez, el Estado no podría transferir el dominio del inmueble sin haber abonado previamente la indemnización correspondiente.
ESCRITURAS DIGITALES
Otro de los cambios previstos está relacionado con la digitalización. La iniciativa habilita la utilización de documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble de todo el país.
También modifica aspectos de la denominada Ley Pierri para ampliar las posibilidades de regularización dominial de viviendas únicas.
El régimen alcanzaría a quienes puedan acreditar una posesión pública, pacífica y continua durante al menos diez años , siempre que se cumplan las demás condiciones previstas por la iniciativa.
QUÉ PODRÍA CAMBIAR SI SE CONVIERTE EN LEY
Si el Congreso sanciona definitivamente el proyecto, entre los principales cambios se encuentran:
- Desalojos más ágiles en los casos contemplados por la reforma.
- Las usurpaciones no cambiarían su trámite penal , ya que continuarían reguladas por el Código Penal.
- Se mantienen los 10 días de intimación para los alquileres destinados a vivienda antes de iniciar una demanda por falta de pago.
- Podría existir restitución inmediata del inmueble en determinados casos de intrusión o tenencia precaria, bajo las condiciones previstas.
- Se habilitarían notificaciones electrónicas cuando ese medio haya sido establecido en el contrato.
- El propietario no podría rechazar la entrega de las llaves , aunque podría reclamar deudas pendientes.
- Se establecen mecanismos de intervención para proteger a menores y personas vulnerables antes de determinados desalojos.
- Se modifican las reglas sobre expropiaciones e indemnizaciones .
- Se habilitaría la presentación de documentación digital en los Registros de la Propiedad.
- Se ampliarían las posibilidades de regularización dominial para determinados ocupantes que acrediten diez años de posesión.
El proyecto deberá completar ahora su recorrido legislativo para convertirse en ley. Mientras el oficialismo sostiene que la reforma busca reforzar la seguridad jurídica y la protección de la propiedad privada , las organizaciones de inquilinos advierten que podría profundizar los conflictos vinculados con el acceso y permanencia en las viviendas.
